小产权房最新政策拆除如何赔偿（2019年买小产权

8月26日，十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。 据悉，新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。

这次会有什么变化？ 有7点：

1.打破集体经营建设用地市场准入的法律壁垒；

2.改革征地制度；

3.完善农村宅基地制度；

4.为“多规合一”改革预留法律空间；

5.推进基本农田转为永久基本农田；

6.合理划分中央和地方的土地审批权限；

七、土地稽查制度正式成法。

新法的亮点太多了，小司给大家一一解读。

一是首次明确界定征地公共利益。

确定在军事外交、政府组织的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程、大中小等六种情形确有必要实施征地的，方可依法实施。规模开发建设。 缩小征地范围，防止随意、盲目占用农民土地利益。

二是加大征地补偿力度，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计得到保障； 完善征地程序，将原审批后公告改为审批前公告。

前置审批公告是指政府在征地前必须与农民协商，与农民签订协议后，才能申请征地，办理征地审批手续，使被征地农民有更多的权利。全程参与权、监督权、发言权。

改变了以往按征地原用途确定土地补偿费、按年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费的做法，将原来的年产值倍数法改为区域综合地价。

此外，在原有土地补偿费、安置补偿费、地上附着物的基础上，增加了农村村民住房补偿费和社会保障费，依法构建了更加完备的被征地农民保障体系。

最后，新《土地管理法》打破了农村集体建设用地进入市场的法律壁垒。 农村集体建设用地入市是最大亮点。

新法规定，农村集体建设用地可以通过流转、出租等方式，交由农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，但前提是符合规划、依法登记。法，并经本集体经济组织三分之二以上成员同意。 同时，使用人取得农村集体建设用地后，可以通过转让、互换、抵押等方式再次转让。

什么是农村集体建设用地？

主要指非农业生产用地，分为宅基地、公益性公共设施用地和经营用地三类。

过去，这些土地如果要在市场上交易，比如卖给开发商建房，就得先征用，然后归国家所有，再去市场交易。 新改后，如果这些农村集体建设用地用于工业或商业用途，如果土地投放市场，可以直接与单位或个人交易，不被当地政府征用。

为什么会有这样的新政？

土地红利的重要性大家都知道吧？

比如你也有地，我的地在农村，这块地我只能种庄稼，而你的地在城郊。 可以自己建楼出租，也可以出租给开发商开发。 种田收入是肯定的。 不如卖掉房子收租。

“扩大内需”的关键是让农民富起来，提高消费能力。 让农民分享土地红利，是实现农民致富的好办法。

而且，农村土地直接入市的方式还可以为城市提供廉租房，缓解大城市的房价压力，让更多的城市居民享受到实惠。

这一变化的影响堪称“70年来前所未有”。 你为什么这么说？

1、首先，农民肯定是受益的，新政的很多方面都体现了这一点。

①在征地过程中，明确征地公共利益，有利于保护农民利益。

②在征地补偿方面，在原有土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费的基础上，增加了农村村民住房补偿费和社会保障费。 征地补偿更加全面，农民得到更多保障。

③进城农民可以保留宅基地。 国家允许在城市落户的农村村民有偿自愿退出宅基地。 这一规定意味着地方政府不能违背农民意愿强行退出宅基地。 即使农民转为城镇居民，也能享受“土地红利”。

④集体经营建设用地直接入市，可用于工商业，增加农民财产性收入。

过去，农村集体要将土地“卖”给政府，政府再招收、拍卖、挂牌给企业和个人。 在这个过程中，政府得到了不同。 现在直接进入市场，没有中间商赚取差价，卖家（农村集体）可以多收钱，买家（土地使用者）可以省很多钱。 买卖双方都受益，农民也可以获得更多的分红。

当然，利润的多少与土地的位置密切相关。 如果你是北部和上线核心城市的城中村农民，那么你得到的红利最多，而郊区的差一点，远郊的更差。 总体来看，省会城市及其郊区农民受益多于地级市，地级市优于县级市和县城。

2、其次，对租赁市场影响较大。

过去，土地供应不足，导致楼市房价居高不下，供求矛盾紧张。 同时，大量农村土地无法进入市场。

目前，城市房价过高，地价过高。 全国集体建设用地面积约4200万亩。 将集体建设用地纳入市场流转体系，市场机制就会发挥作用。

比如，如果一线城市还觉得土地不够用，开发商肯定会大量购买这种低成本的集体建设用地，用于建设各种非住宅项目。

而且，只要引入开发商，建造出租屋并出租出去，至少可以获得5-8%的租金回报率，可以说是土地所有者可持续的收入。 投资资金。

目前，全国已有18个城市计划利用集体建设用地建设租赁住房试点，这将有助于大幅增加租赁住房供给，而供给的增加必将有助于稳定城市租金。

即使在北京和上海，也有大量的农村集体建设用地。 未来这些地方可能会变成长租房，至少会拉低周边的租金水平。

在一线城市，农田直接入市的房子，成本可能是商品房的四分之一到五分之五。 依托这样的房产，可以通过从事长租公寓的方式来盈利，也可以长期提供低于市场价的租金。 这对稳定房价有积极作用。

例如，北京大兴是全国第一个发布集体建设用地入市公告的地区。 北京市大兴区瀛海镇3宗集体建设用地出让，将建设共有产权住房。

从公告中可以看出，该项目总用地面积4.7万平方米，其中建设用地面积4.1万平方米。 土地利用性质为绿色隔断工业用地。 建设共有产权房，为北京大兴提供4000套住房。

售价仅29000元/平米，依旧精装修。 与周边的商品房项目相比，这个价格至少便宜了一半。

当然，29000买的不是全部产权，只是一部分产权。 根据北京市共有产权住房规定，50%是个人产权比例的底线。 这是针对经济能力有限的刚需家庭推出的一款房型。

③ 对住房有何影响？

农村集体建设用地流转也有限制，只能用于工商业用途。 也就是说，只能用于建厂房、写字楼、出租屋、共享产权，不能直接建商品房。 因此，对于房价来说，可以分散购房需求，稳定房价。

因为这次改革主要是针对工商业用地，而不是住宅这个原因。 所以大家目前关心的是小产权房转正的可能性。 我也明确告诉你，不能。

集体土地不“征地”，直接建房，不供农民自用。 这种房子以前叫“小产权房”。 小产权房可转为出租，但不办理商品房产权证。

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